 案例概要 朱某系江苏省南京市新街口商业区一幢大楼，1-14层是商用建筑，15-49层是居住建筑。2019年，朱某将其40层的房子租给陈某，陈某将其改建为八间带有独立卫生间的客房，并将其租入“民宿”。 这种改造给陈某带来了经济利益，但是经常有陌生人进入，给林女士、吴先生、许先生等邻居造成了很大的麻烦，也极大地影响到了居民的生命和财产。林女士、吴先生和许先生将业主朱某和租户陈某诉至法院，请求被告停止对涉案房屋的经营，并将其改造成居住建筑。 被告人朱某、陈某称，该房屋的相关经营活动已经向相关部门进行了备案，并依照国家规定，每套房子不少于15平方米，且取得了营业执照，其经营活动属于合法行为。租户在网上订购，可以选择短租或长租，所有的顾客信息均根据警方的要求进行实时上传，没有侵犯到原告的合法权 法庭：终止营业并重新使用 江苏省南京市秦淮区法院经审理后，认为朱某和陈某将住宅用作经营目的，原告作为其利益相关方，对其提起诉讼，请求其停止经营，恢复原住宅的使用，具有法律依据，应当予以支持。即使被告的经营活动已经上报有关部门，但其变更居住用途时，仍需取得利益相关方的一致同意。 因此，法院裁定，自判决生效十天后，被告陈某停止在该房屋的经营活动，并于判决生效后10天之内，由被告人朱某将该房屋恢复正常使用，且不能将其改造成商业用房。 判案 近几年来，各类旅馆层出不穷，越来越受旅游者的欢迎。家庭旅馆是一种有别于饭店、旅馆的家庭旅馆，它以当地特色的住宿和餐饮为特色，让人们体验当地的人文风情。但是如果住宿的地方是一幢居民楼，问题就来了。 《中华人民共和国民法典》第279条规定，房屋所有权人不得擅自变更居住用途。业主变更居住用途的，除遵守有关法律、法规和管理规定外，须经有关业主的一致同意。 未经批准建设的房屋，不得擅自变更用途，私自将其用于商业活动，会造成进出小区人员的混乱，增加小区不安全因素，干扰业主正常生活，造成小区车位、电梯、水、电等公共设施使用的紧张问题。 《中华人民共和国民法典》明确规定，业主不得擅自将居住建筑改造为经营性用房，但若业主确因生活需要或其他原因而将其改造为经营性用房，必须遵守法律、法规以及管理规约，并且征得有利害关系的业主的一致同意，两者缺一不可。 本案中，被告经营民宿的行为，改变了其居住的性质，其取得工商营业执照、向公安部门备案，属于行政登记和许可的范畴，对“住改商”的民事行为的效力没有任何影响。同时，由于被告的行为没有达到所有利益相关人的一致同意，因此，其变更房屋性质的行为不具有正当性，应将其重新使用。 |
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